摘要：二手房交易在实践中发生纠纷的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的经验和知识所致，那么购买二手房，应该注意什么?下文北京房产纠纷律师为您详细讲述。

　　一、要核实房屋产权情况及性质。

　　1、要核实房屋所有权人身份。

　　房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。

　　2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。

　　卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。

　　3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。

　　商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。

　　核实上述证件最好见原件，伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。如果不行，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。

　　二、房产如为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意。

　　产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。

　　但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢?

　　答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。

　　登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，这种情况引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。

　　当然，这种反悔不一定都能成功，但为了避免麻烦，建议有这种因素的房产，签约时要求卖方夫妻双方共同签约，或配偶一方出具知情同意的书面文件。

　　三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押。

　　很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。

　　是否设定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登记部门核实。

　　四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响。

　　1、要确保买方有购房资格。

　　目前各地还是有限购政策的，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格。

　　2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。

　　虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。

　　同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。

　　对此，最好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。

　　3、如果需要贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。

　　买方拥有的房产数额或曾经贷款次数可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，最好在购房时根据自己情况核实清楚。

　　五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况?

　　1、土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。

　　2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。

　　3、房屋的基本情况要认真核实：要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。

　　4、如果购买的是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，二也最好亲自核实。

　　六、房屋周边的情况要调查什么?

　　购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：

　　周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天每天热闹到深夜，楼下是餐馆成天是油烟和噪音，你受得了吗?

　　如果不远处就是个小广场，一到晚上就一堆大妈跳广场舞，房价是不是要受影响?

　　小区是否紧临公路、铁路、飞机航线?这些产生的噪音是否影响到小区居民?

　　房子本身的情况很多人是都知道核实的，但这房子以外的情况很多人购房时并没有注意，住进去以后才发现，但是以这些为由指证卖方违约又很难成立，所以最好事先注意。