近年来，购买二手房的情况增多。二手房虽然价格实惠，但交易过程暗藏不确定因素。如果购房者经验不足、对相关法律知识缺乏了解，往往容易忽视潜在的法律风险，导致纠纷甚至财产损失。

　　风险一：一房二卖让人空欢喜

　　对策：约定违约金或给付定金

　　案例回放：某部医院李医生经朋友介绍，看中了一套二手房，经洽谈与房主严某签订房屋交易合同，约定办理过户手续时支付房款。正当李医生和家人欢天喜地等着乔迁新居时，得知严某以更高的价格将房屋另卖他人。由于当时签合同时有朋友作为中间人，双方没有约定违约金和定金，无法追究严某的违约责任。

　　析事说法：本案是二手房交易中一种常见纠纷。受经济利益驱动，人们在市场交易活动中往往追求利益最大化。为防止因经济利益引发道德风险，合同法第一百一十四条规定了违约金制度，第一百一十五条规定了定金制度，用于保证合同的履行。本案中，如果李医生与严某签订合同时约定了违约金或定金条款，就可以有效防止对方违约，即使对方违约，也可以获得经济补偿。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，只能选择适用其一；约定定金的数额不能超过总价款的20%，超过部分法律不予支持。

　　风险二：查封房致合同无效

　　对策：了解房源是否受限

　　案例回放：某测绘大队工程师黄某在网上看到一条房屋转让信息，经联系房主孙某看房，感觉价格实惠，于是与孙某签订购房合同并全额支付房款。出人意料的是，在办理过户手续时，房产交易部门告知，这套房因涉诉已被法院查封不能交易。由于孙某因经济纠纷欠下巨额债务，已将房款用于还债，购房款一时很难要回。

　　析事说法：合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的不得转让。本案中，孙某以法院查封的房屋与黄工程师签订的合同，因违反法律的强制性规定而无效，孙某应退还房款并承担缔约过失责任。

　　这类纠纷在二手房交易中对购房人的损害最大，往往导致购房人既得不到房又很难要回房款。军人军属在购买二手房时，不要被优惠的价格等因素所迷惑，应当通过房产交易机构查清房屋有无法院查封和限制权利等情况，在情况不明时不要轻易支付房款。

　　风险三：租赁房让人“望房兴叹”

　　对策：查对占有情况及是否租赁

　　案例回放：某部王参谋通过房屋中介，买下一套二手房准备结婚，等他全额支付房款并办理房产证之后，却发现房子住不进去。原来，原房主早已将房子租给别人，签订了10年的租赁合同，并一次性收取房租。原房主趁承租人上班不在家时带王参谋到家里看房，王参谋根本不知道房子已出租。结果，王参谋虽然买了房却住不进去。

　　析事说法：普通消费者在购买二手房时，往往只注重考察卖房者是否有产权证、是不是房产所有人，只要房屋的产权和卖房者的身份没有问题，往往就与卖房者签订合同并付款，以为办理完房产过户手续就可以顺利入住。殊不知，该房产可能还有承租人租赁使用。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，承租人占有房屋拒不搬出是有法律依据的，这就是“买卖不破租赁”规则。因此，购房人在买房时一定要了解房屋占有使用情况及租赁关系，避免影响入住以及受骗后维权花费不必要的诉讼成本。

　　风险四：优先购买权让房屋得而复失

　　对策：了解房屋是否存在共有人

　　案例回放：某部教导大队干部小陶购买了地方人员李女士一套房屋。但是，李女士的两个儿子称，房屋是父亲生前购买，登记在母亲李女士名下，父亲去世后未进行遗产分割，他们也是该房屋的共有人，李女士无权单独处理房产，并以共有人身份主张享有优先购买权，请求法院确认李女士与小陶签订的买卖合同无效。

　　析事说法：优先购买权是指，特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于他人的权利。优先购买权在法律上存在共有人的优先购买权、承租人的优先购买权及约定情形的优先购买权等。本案中，李女士两个儿子的主张有法律依据。优先购买权由于缺乏公示性，往往隐而不露，使购房者陷入合同效力之争或房产权属之争。因此，军人军属在买房时，为避免可能存在的优先购买权人的权利追索，除了核实卖房人的权属证明外，还应当对卖房人的身份关系有所了解，比如是否结婚，配偶是否是房屋共有人，对房主配偶已去世的，还要弄清房产继承分割情况。

　　来源：解放军报