进入2013年下半年，当大多数人都在总结过去半年的楼市成绩时，房屋交易的风险隐患被成交价、成交量等一系列数据所覆盖。

　　2013年上半年，北京市共成交二手房95244套，是同期新建商品住宅（含保障性住房）成交量的1.5倍，二手房已经成为市民购置房产的主要类型。与此同时，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事例也屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成百万金额的损失。这与二手房交易资金金额较大、隐藏的风险多样性不无关联。

　　记者总结了法院审理的二手房交易案件的情况，发现以下三类纠纷往往最容易被忽视，同时也极易造成较大的钱款损失，甚至钱房两失。

　　（一）房屋的交割应留存保证金

　　案例

　　刘女士在2009年购买了位于北京市阜成门周边的一套已购公房，购买方式为全款，从签署合同至过户交接完毕都很顺利，并很快入住。

　　过户时刘女士向业主确认物业费是否结清，业主表示没问题，一直是单位交的，于是到交易大厅办理过户。但到供暖期交暖气费时，刘女士发现，原业主有4年的欠费，且原业主拒不配合，无奈之下刘女士只得自行支付近万元的供暖费以保证冬季供暖，但也给自己造成了经济和精神上的双重损失。

　　分析

　　由于二手房是已建成房产，在过户前都会发生包括物业、供暖等费用。而房屋的交割一般都在过户之后，此时入住在即，购房人对费用拖欠等风险也容易疏于防范，因交割不慎造成遗留问题乃至经济损失并不少见。尤其是建成年代比较久的已购公房和高档住宅，有些拖欠费用经年累月积攒下来竟高达10多万元。

　　（二）出售房产需经配偶及共有权人同意，否则合同可能被判无效

　　案例

　　原告韩先生与被告扈女士系夫妻关系。业主扈女士与购房人杨先生签订《北京市存量房屋买卖合同》。签约当日，扈女士口头表示其配偶同意出售房产，但未提供任何书面证明。在交易双方即将办理房产过户时，原告韩先生以其配偶扈女士未经其同意而出卖共有房屋，侵害其合法权益为由，起诉要求确认合同无效。

　　法院审理认为，扈女士的配偶为房屋共有人，扈女士与买方订立的合同无法证明已经取得配偶韩先生的同意，应视为无权处分，故判决扈女士、杨先生签订的房屋买卖合同为无效合同。

　　分析

　　实际中经常会有因房屋涨价，业主以“共有权人不同意”为由而违约。在客户方缴纳定金较少的情况下，双倍退还的定金与迅猛上涨的房价相比就显得“不算什么”了。

　　房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。共有房产在出售时，需经所有共有人同意后方可出售。很多消费者误认为只要是产权人本人签约即可，却不知还需要共有人同意，以至于造成纠纷，即便最终能够追回损失，往往也因旷日持久的诉讼而延误了最佳的购房时机。

　　实际中除了夫妻共有以外，以联名形式购房或是继承的房屋，都有可能存在房屋的共有权问题。

　　（三）巨额房款难追讨，购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接

　　案例

　　去年6月，孙女士通过某中介购买了邱某位于北京亦庄天华园二里二区的一套房，全价为228万元。在卖房人邱某的一再要求下，孙女士先行支付了158万元的首付款后拿到房屋钥匙并开始装修。因当时该房仍欠银行50多万元贷款，需要在还清贷款并解除贷款银行对该房屋设定的抵押权之后才能办理过户，邱某一再表示，会用该笔首付款偿还剩余的银行贷款。

　　去年11月，买卖双方顺利网签。之后，邱某却多次以各种理由拖延过户时间。直到今年5月，孙女士去房管部门查询发现，该房已经被查封。而邱某却始终联系不上。

　　经了解，原来卖房人邱某在网签之后又将房屋做了抵押，并设定了195万元的最高抵押权，同时授予对方代为处置房屋等多项权利。

　　孙女士到法院申请立案时得知，原来借钱给邱某的张先生在发现邱某失踪后，已将其起诉到法院以保证自己的“优先追偿权”。法院受理后已将该房屋进行查封，如果将来房子一旦被拍卖，所得钱款也得优先偿还抵押借款和银行钱款。

　　目前，案件还在处理中，孙女士一家虽然还住在该房屋内，但是每天都提心吊胆，生怕哪天就被赶出来。

　　分析

　　网签不等于过户，其作用主要是为了防止已经签约的房产被“二次出售”，也就是俗称的“一房二卖”，但对于签约后至办理房屋过户前这段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。此类案件只要做好风险防范措施，损失是完全可以避免的。

　　来源：中国网