如何处理离婚案件中所涉房屋问题，是当前民事审判中面临和亟待解决的一个重大课题。笔者拟就审判实践中遇到的一些疑难问题做一归纳、分析、探讨，以期对此类案件的审理有所裨益。

　　一、房屋登记在夫妻一方或他人名下如何认定

　　《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定： “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”根据这些规定，确定房屋产权应当以房屋产权登记为准。那么，对于房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下，应当如何认定和处理?从司法实践看，对这类案件的认定仍然存在分歧，有的按登记认定，有的未按登记认定。

　　笔者认为，不能片面强调产权登记的效力。《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这在民法学上一般称为权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。但在现实生活中，由于当事人的某种特殊考虑或由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。依不动产登记簿确定的物权的归属，实际上只是一种权利的推定，一旦有反证证明登记发生错误，就应当推翻登记来重新确定物权的归属。当不动产登记与事实上的权利不一致时，只要有证据证明不动产登记簿确是错误的，不动产登记簿的推定效力就可以被推翻。因而，在离婚案件中，当产权登记与实际权利不一致时，可按如下原则处理：

　　一是在婚姻关系存续期间购买的房屋，登记在夫妻一方名下，不论是夫妻共同购买，还是一方购买，只要产权人不能证明是个人财产的，应当推定为共同财产。因为根据《婚姻法》和有关司法解释规定，婚姻关系存续期间取得的财产，均为夫妻共同财产。因而产权人主张该房屋为个人财产，应当由其举证证明，如举出具有个人婚前资金购买的或双方之间有约定为个人所存协议的证据，就认定为个人财产;若没有这类证据，就认定为共同财产。

　　二是夫妻购买，登记在第三人名下，包括登记在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋。只要有证据证明属于夫妻财产，就应当认定为夫妻共同财产。因为作为证据的不动产登记簿，只有推定的证据效力，在一般情况下，应当把不动产登记簿作为认定产权的凭证，但当有一方有异议并提出反证，足以证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载就被推翻，应根据反证认定争议财产的物权归属。

　　二、夫妻一方出售房屋的效力如何认定

　　司法实践中，对于夫妻一方出售房屋的行为是有效还是无效问题，在认定上存在把握不准和不统一的情况，有的认定有效，而有的认定无效。究竟如何判断有效、无效是一个需要明确的问题。笔者将实践中遇到的难点问题归纳为两类：

　　一是夫妻一方出售房屋应当认定有效的情形。夫妻一方出售房屋是否有效，核心是第三人是否存在善意取得。从司法实践看，第三人是否存在善意取得，应当审查第三人是否有理由相信一方出售的房屋属于夫妻一方个人的财产。如夫妻共同房屋登记在一方名下，第三人不知道是夫妻共有房屋，应当认定属于善意。但共有房屋登记在夫妻双方名下，第三从在购买房屋时，没有征求另一方意见，也没有理由或证据证明另一方同意出售房屋的;或者房屋登记在夫妻一方名下，但非登记方将房屋出售给第三人，第三人在购买房屋时，没有征求登记方意见，也没有理由或证据证明登记方同意出售房屋的，就不能认定为善意取得。

　　二是夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的个人房屋的效力问题。从司法实践上看，一般都认为个人的财产个人有权处理，因此多认定为有效。但笔者认为，未经对方同意出售夫妻居住的房屋，实践中认定有效，就会造成夫妻一方丧失基本的居住权，且对于离婚时需要以住房帮助的当事人来说，也会造成帮助不能实现。基于此，笔者倾向于在对物权交易效力进行司法解释时，直接明确规定，夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋行为无效。

　　三、夫妻离婚时，对尚未取得产权的房屋如何处理

　　离婚时尚未取得所有权，主要是指夫妻双方作为买受人，因没有交清全部购房款而没有取得房屋所有权的情形。尚未取得产权的房屋，涉及到《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十一条的适用问题。根据该条解释，尚未取得所有权或尚未完全取得所有权的房屋，人民法院在审理离婚案件时，不能就双方当事人提出的房屋所有权归属和分割请求进行判决。对离婚时尚未取得产权的房屋，在具体的审判实践中，会遇到两个问题：一是程序上能否在离婚时一并处理;二是实体上应当如何处理。笔者认为，从司法解释的本意看，应当区别不同情况，分别处理：

　　第一，对离婚时尚未取得产权的商品房，若已经付清房款，产权没有异议的，应当对产权进行处理;对于双方要求对房屋期待产权或使用权进行处理的，应当对期待产权或使用权进行处理;对于尚未完工的自建房，应当考虑双方对该房屋处理的态度，一般应当就已经投资的部分进行处理，将房屋分配给一方使用，并给付另一方房屋投资价款。对上述类情况，没有必要让当事人再次起诉而滋生二次诉讼，应与离婚案件一并审理。其理由是：对于完工尚未办理产权的房屋，如果不一并审，也不分割，离婚后由谁来负责处理办证事宜?对于没有完工的房屋，若不一并审，也不一并处理，离婚后争议房屋谁投资、谁管理?这都将是一个难以处理的问题。

　　第二，对于尚未取得产权，对方对产权有争执的，对房屋不予处理，并明确取得产权后再处理，以免一方擅自处理房屋。对离婚时尚未取得产权的政策性福利房，一般不对产权进行处理。

　　四、对婚前房屋增值和房屋改建等权属问题如何认定

　　这类离婚案件中所涉房屋产权认定问题，实践中存在如下情况：一是一方婚前的房屋于婚后发生了增值，对增值的部分如何处理。笔者认为，婚前个人财产增值部分属婚前个人财产的法定孳息，根据物权法从物随主物原理，增值应属婚前个人财产。二是婚前一方房产于婚后维修、改建或重建房屋，其产权如何认定。笔者认为，若属一般维修或改建，不影响房屋产权，但离婚时应该给另一方补偿。如属重大维修或改建，可以认定为重新建房，视为夫妻共同财产。三是一方婚前的财产，买后拿此钱购买新房了，对新房的性质如何认定。笔者认为，如果没有约定新房为一方个人财产，新房应认定为夫妻共同财产，对于婚前房款作为债权对待，在分割新房时，由另一方给予补偿。四是农村拆旧房建新房问题，对新房应认定为夫妻共同财产，对原价值部分，在离婚时适当考虑。

　　五、对于婚前购买、婚后办理产权，以及按揭房屋、分期付款的房屋，其产权如何认定

　　对于此类案件的处理，主要涉及三个方面的问题：一是婚前投资，婚后办理产权证与房屋产权性质的关系;二是婚前办证婚后还款与房屋产权性质的关系;三是婚后与婚前投资比例与房屋产权性质的关系。笔者根据不同类型，归纳如下处理原则：

　　第一，婚前一方以自己名义购买，房款付清了且于婚后取得了房产证的，应认定为一方婚前个人财产。因为这种情况只是一个单纯的办证程序上的延续，另一方与该财产的形成没有关系，不能成为夫妻共同财产。

　　第二，婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻共同参与付款或还贷，产权证于婚后取得的，应当根据付款比例确定是夫妻个人财产还是夫妻共同财产。若婚前个人所付的款超过房屋总价的一半时，离婚时应视为一方的个人财产。

　　第三，婚前一方以自己名义买房且支付了部分房款，婚后还是由自己婚前财产单独付款或还贷并于婚后才办证的，应认定为个人财产。

　　第四，婚前一方以自己名义买房，另一方支付了全部或部分房款，婚前或婚后以购买一方的名义取得产权证的，如购房一方能够证明另一方的投资属于借贷关系，则认定房屋系购买者个人财产，另一方的投资为借贷。如果购房一方不能证明另一方的投资为借贷，应认定共同投资购房，房屋认定为共同所有。分割房时，应当考虑照顾出资方的利益。

　　第五，婚后一方以个人财产买房，也以自己名义办证的，若购房者能举证证明是用个人财产购房的，认定为个人财产，不能的，推定为夫妻共同财产。

　　第六，福利房屋婚前付清房款的，婚后取得产权的，认定为婚前个人财产。

　　第七，分段购买的福利房，一般应将房屋分给婚前一方所有，对婚后共同出资部分，按夫妻共同财产处理，如果房屋升值的，由一方对另一方给予合理补偿。