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二手房会有哪些交易问题?

来源:张志强律师法律服务网   作者:北京律师  时间:2018-03-05

  摘要:二手房在我国房地产市场越来越受到重视,不过,在交易过程中也会存在一些问题。那么,具体有哪些呢?全国对不满5年住房的二手买卖房交易征收5%的营业税。面对这一新政策可能给交易带来的多交税费问题时,正应所谓“上有政策,下有对策”。为躲避多交营业税,一些未满5年的二手房的买卖双方正以以下方式开始悄然变相买卖。

  一、私下交易,暂不过户

  这种交易方式的特征是双方谈好房价,签好合同,付清(部分付清)房款,房主(卖方)先将房子及两证交给买方,买方住进房屋,待房子满期5年后再去办理过户手续。以此来规避营业税。如此方法,买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款;更重要的是从法律角度来看,风险极大:如果卖方因为债务纠纷,该房可能会被法院查封;卖方还可能恶意挂失原两证,办理新证后一房二卖,或做抵押,如果此后的行为都履行了相应的法律手续,对买方极为不利。

  二、签订“阴阳合同”

  双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格,但在交易市场填写房屋买卖契约时,将房屋价格填少,以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先,交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后,买方坚持以契约约定的价格为依据,少给付房款,纠纷就会产生,诉讼便随之产生。即使是差额款要回,所产生的经济损失也会大于少交的税。

  三、“买卖”变“赠与”

  以前买卖契税低,赠与契税高时,很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与,为了省契税,而改成“买卖”;现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖,为了规避营业税,也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险:赠与不能反悔,没有违约更谈不上违约责任,一旦买方不能如数支付房款时,卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去,或者因债务纠纷被诉讼到法院,债权人行使撤销权,买方到手的房屋也可能被法院追回。

  最后做一个重要提醒,在双方当事人查验以上内容没有问题,并且房屋检查符合交付条件的同时,应当签署书面《房屋交接书》,将交接的内容、过程、存在的问题及处理,以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份,以备将来出现问题,留存书面证据,更好的解决,保护双方的利益。二手房买卖还是应该通过正常的程序办理,该交的税不能省,否则很容易造成买卖者之间的纠纷,诉讼也将不可避免的,到时就会“因小失大”。

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