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一房二卖,房子归属及如何追责

来源:张志强律师法律服务网   作者:北京律师  时间:2017-09-19

  摘要:不管是商品房买卖,还是二手房买卖,有时会出现房主一房二卖,甚至一房多卖的情况。对买方而言遭遇一房二卖,显然是碰到大麻烦,该如何解决呢?下文北京房产纠纷律师告诉您。

  一、一房二卖的原因

  之所以发生一房二卖,很多是因为在合同签订后但未过户前,房价大幅增长或房主认为原来卖少了,与买方协商想加价又无法达成一致。卖方想解约,买方又不同意。卖方就干脆直接把房产再卖给他人,想以这个行为导致原合同无法履行,以达到解约的目的,甚至觉得多卖些钱,承担了违约金也合算。当然,也有通过一房多卖套取资金甚至诈骗钱财的。

  二、哪个买方该得到房?

  遭遇一房二卖,买方有两个选择,要求继续履行合同或者要求退款、赔偿。但实践中,以杨律师的经验来看买方很少主动选择后一种方式:一是因为这时通常房价在上涨,赔偿问题协商不成,照样也得打官司,这期间已的付房款拿不回,很难另购房屋;二是担心卖方无力赔偿,执行难。所以通常买方都会优先主张要房。

  房子只有一套,如果买方都主张要房,最终得到房产的只能是一个买方,法律上该支持哪一个买方呢?

  在合同都有效的情况下,通常在司法实践中法院会根据合同履行的不同进度来确定该支持哪一方。一般支持的顺序是这样的:

  1、 优先履行已经办理产权登记的买卖合同。

  房屋属于不动产,按《物权法》规定,不动产的所有权以登记为准确定其归属,如果几份买卖合同中,有一份不但签订且已经过户完毕,无特殊情况,应优先履行该份合同。

  2、均未办理过户手续的,支持优先合法占有的一方。

  各份合同均未办理产权登记的,如果有一方已合法占有房屋,一般应认定履行已合法占有房屋那一方的买卖合同。

  3、既未过户,也均未实际占有,综合考虑决定。

  各份合同均未办理过户,也均未交付、占有。则应综合考虑以下几个因素确定应履行的合同:实际付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等各种因素,公平合理地予以认定。

  三、过户优先原则的例外

  以上所讲的优先顺序是在合同均为有效合同,且合理履行的情况下。有特殊情况,要特殊对待。比如杨律师就亲自办理过产权过户也被打成无效的。因为虽然说办理了产权登记过户是最优先保护,但如果该已过户一方是与卖方恶意串通,则可能导致已办理过户的合同被认定无效,过户也不保护。

  如何判断是否有恶意串通,通常要从卖方与已过户买方有无亲友关系、是否有真实付款的交易记录、合同价款是否明显低于市场价、是否有证据证明已过户的买方在交易时已明知之前已有交易在进行等。

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